L’affitto breve rappresenta una modalità di locazione che si distingue dal tradizionale contratto di affitto per la sua durata limitata. Questo tipo di affitto comprende tutte le forme di locazione con una durata inferiore ai 18 mesi e si suddivide principalmente in due categorie: l’affitto turistico e l’affitto transitorio. L’affitto turistico ha una durata massima di 30 giorni, mentre l’affitto transitorio va dai 30 giorni ai 18 mesi. Questa distinzione implica variazioni nelle procedure di registrazione e certificazione, influenzando in modo significativo gli obblighi legali dei proprietari.
Registrazione e certificazione degli affitti brevi
Nel caso dell’affitto turistico, trattato come scrittura privata, non è richiesta la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Al contrario, l’affitto transitorio deve essere registrato e certificato con marca da bollo. Queste forme di locazione permettono ai proprietari di trasformare la loro proprietà in una fonte di reddito, aprendo le porte a un mercato turistico sempre più vasto. Tuttavia, nonostante le opportunità economiche, queste attività sono soggette a rigorosi obblighi legali che devono essere rispettati per operare in conformità con la legge. La registrazione e certificazione dell’affitto transitorio, ad esempio, richiede una maggiore attenzione burocratica, assicurando che ogni contratto sia formalmente corretto e riconosciuto dalle autorità fiscali.
Il contratto di locazione breve
In Italia, il contratto di locazione breve, non necessariamente con finalità turistica, è normato dall’articolo 4 del decreto legge 50, in vigore dal 24 aprile 2017. Il testo legislativo ne fornisce una definizione chiara, affermando che rientrano in questa categoria “ i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.”
Questa tipologia di contratto, data la sua brevità, prevede che non ci debba essere la registrazione dello stesso. Qualora si eccedano le tempistiche imposte dalla legge in questione, quindi vengono superati i 30 giorni concessi, diventa obbligatoria la registrazione del contratto.
La particolarità di questa norma risiede nella possibilità di stipulare più contratti fino a 30 giorni a più inquilini, arrivando ad affittare la casa anche per tutto il corso dell’anno. Attenzione però, se il contratto coinvolge le stesse parti, la durata totale e complessiva dell’accordo non potrà mai andare oltre i 30 giorni.
Regolamentazione degli affitti brevi in Italia
In Italia, la regolamentazione del turismo è gestita dagli organismi regionali, con la legge n° 27 del 1 ottobre 2015 che regola anche le strutture ricettive al di fuori degli alberghi, inclusi gli appartamenti destinati all’affitto breve. Le case e gli appartamenti per vacanze sono definiti come strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio e, eventualmente, servizi complementari. Queste strutture devono essere composte da unità abitative o parti di esse, dotate di servizi igienici e cucina, e situate in uno o più complessi immobiliari. Questa legge stabilisce una serie di requisiti che le strutture devono soddisfare per essere considerate legali.
Obblighi legali per l’affitto breve
Gli obblighi legali includono la dichiarazione di avvio dell’attività di casa vacanza al Comune di Milano, la comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura di Milano e la comunicazione dei flussi turistici alla Regione. Inoltre, i proprietari sono tenuti a raccogliere la tassa di soggiorno, che a Milano è di 2€ a notte per ogni ospite, e a versarla regolarmente nelle casse del Comune entro il 15 del mese successivo all’incasso. Questi adempimenti sono essenziali per garantire che l’attività sia svolta in modo legale e trasparente, permettendo al contempo una corretta gestione fiscale e di sicurezza. La comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura è particolarmente importante per motivi di sicurezza pubblica, mentre la raccolta della tassa di soggiorno contribuisce al finanziamento dei servizi turistici locali.
Oltre agli obblighi legali, esistono anche requisiti minimi che le strutture devono soddisfare per garantire un’adeguata ospitalità. Tra questi requisiti vi è l’esposizione dei prezzi massimi applicati in almeno due lingue straniere, l’obbligo di stipulare una polizza di responsabilità civile verso gli ospiti e il possesso di una dichiarazione di conformità per gli impianti di gas ed elettrici. Questi requisiti, sebbene possano sembrare dettagliati, sono fondamentali per assicurare che gli ospiti abbiano un soggiorno sicuro e confortevole, e che i proprietari siano protetti da eventuali responsabilità legali. L’esposizione dei prezzi in più lingue, ad esempio, facilita la comprensione delle tariffe da parte degli ospiti stranieri, mentre la polizza di responsabilità civile offre una copertura in caso di incidenti o danni durante il soggiorno.
Il compito di Welcome Home
Gestire tutti questi aspetti può risultare complesso per i proprietari, ma fortunatamente esistono agenzie specializzate, come Welcome Home, che offrono supporto e consulenza professionale. Affidarsi a un’agenzia come Welcome Home può semplificare notevolmente la gestione degli affitti brevi, assicurando che tutte le normative siano rispettate e che la struttura sia presentata al meglio sul mercato. Le agenzie specializzate possono fornire assistenza nella preparazione della documentazione necessaria, nella promozione della proprietà e nella gestione delle prenotazioni, contribuendo così a massimizzare il rendimento economico e a migliorare l’esperienza degli ospiti.